IVA en los suministros repercutidos al inquilino
En apariencia, puede parecer un detalle menor: el propietario paga la factura de luz, agua o Internet y, al llegar el mes, se la cobra al inquilino. Pero fiscalmente, esa simple operación tiene consecuencias tributarias distintas dependiendo de la naturaleza del contrato de arrendamiento.
En primer lugar, hay que distinguir si el arrendamiento está sujeto y exento de IVA (por ejemplo, alquiler de vivienda habitual) o si se trata de un arrendamiento sujeto y no exento (como ocurre con locales comerciales, oficinas o arrendamientos turísticos). Esa diferencia es crucial porque determina si los suministros deben incluir o no IVA cuando se repercuten al arrendatario.
Marco legal: artículos clave del IVA aplicables
El artículo 11.Dos.2º de la Ley del IVA (Ley 37/1992) considera como prestación de servicios accesoria “toda operación que complemente la principal”. Si el suministro forma parte de la utilización normal del inmueble, se integra dentro de la operación principal del arrendamiento, adoptando su mismo tratamiento fiscal.
Por su parte, el artículo 20.Uno.23º LIVA declara exentos del impuesto los arrendamientos de edificios o partes de ellos destinados a vivienda, salvo los arrendamientos con servicios propios de la industria hotelera (como limpieza, lavandería o restauración).
Esto significa que, en los arrendamientos de vivienda, tanto el alquiler como los suministros vinculados directamente a él no deben llevar IVA, siempre que el arrendador no obtenga un margen o beneficio y que la repercusión sea un simple reembolso de gasto.
Doctrina de la Agencia Tributaria
La Dirección General de Tributos (DGT) ha abordado este tema en múltiples consultas vinculantes, entre ellas las V1375-19, V0092-21 y V0359-22, dejando claro que:
Si los suministros son repercutidos en la misma cuantía que paga el arrendador, sin margen ni beneficio, y se limitan a reembolsar un gasto directamente imputable al inquilino, se consideran parte del arrendamiento principal.
En consecuencia, siguen el mismo régimen de IVA que el arrendamiento.
Si el alquiler está exento, también lo estarán los suministros.
Si el alquiler está sujeto y no exento, los suministros deberán facturarse con IVA, al tipo correspondiente al arrendamiento (normalmente el 21%).
La clave, según la AEAT, está en la vinculación directa entre los suministros y el contrato de arrendamiento, y en que el arrendador no actúe como revendedor de energía o agua, sino como simple intermediario.
¿Qué ocurre si el arrendador aplica un recargo o margen?
Aquí cambia radicalmente el tratamiento. Si el propietario añade un importe adicional al gasto real del suministro —por ejemplo, cobra “50 € fijos por suministros” o incluye un recargo superior a lo que él paga a la compañía—, entonces la operación ya no es un reembolso puro.
En ese caso, se convierte en una prestación de servicios independiente, sujeta y no exenta de IVA, aunque el alquiler sea de vivienda. La Agencia Tributaria lo interpreta como una cesión de servicios por parte del arrendador, no como una simple recuperación de gasto.
Por tanto, si existe margen de beneficio o precio fijo que no refleja el consumo real, el arrendador deberá:
Emitir una factura separada con IVA al 21 %,
Declarar el importe en su modelo 303 y 390, y
Considerarlo rendimiento de actividad económica a efectos del IRPF o IS.
En materia de IVA en suministros, la regla es simple: si no hay margen, sigue el alquiler; si hay beneficio, nace una nueva operación sujeta a IVA.
Cómo debe hacerse la facturación correcta
En los arrendamientos sujetos y no exentos de IVA, los suministros pueden incluirse en la misma factura que la renta mensual, especificando un concepto separado (por ejemplo: “suministros repercutidos”).
En cambio, si se trata de arrendamientos exentos, no se emite factura con IVA, sino un recibo que detalle el importe del alquiler y el importe exacto de cada suministro. No se puede aplicar recargo ni margen, y debe poder acreditarse la correspondencia entre lo pagado al proveedor y lo cobrado al inquilino.
Además, conviene conservar:
Copias de las facturas originales de las compañías de suministros.
Los recibos bancarios que acrediten los pagos.
La justificación documental del reembolso al arrendador.
Esto resulta clave ante una inspección o comprobación tributaria, ya que Hacienda suele requerir esa trazabilidad para verificar que no se ha actuado como revendedor de energía o agua.
La posición de los tribunales
El Tribunal Supremo y el TJUE han coincidido en señalar que los servicios accesorios deben seguir el mismo tratamiento fiscal que la operación principal, salvo que tengan autonomía funcional y económica.
En sentencias como la del TS de 9 de diciembre de 2021 y resoluciones anteriores del TJUE (asunto C-42/14, Wojskowa Agencja Mieszkaniowa), se ha precisado que cuando un arrendador repercute los gastos de agua, luz o calefacción sin añadir margen ni prestación diferenciada, no existe una segunda operación sujeta a IVA, sino una única prestación compleja: el arrendamiento.
Por tanto, los suministros solo se facturan con IVA si la operación principal también lo está, o si se presta un servicio separado con ánimo de lucro.
Errores frecuentes y cómo evitarlos
Cobrar un precio fijo por suministros sin justificar consumo: Hacienda lo interpretará como prestación sujeta a IVA.
Aplicar IVA a un alquiler exento: genera incoherencia fiscal y puede obligar a regularizar cuotas indebidamente repercutidas.
No guardar facturas de suministros: dificulta acreditar el reembolso y puede dar lugar a sanciones.
Emitir una factura separada con IVA cuando no corresponde: puede suponer duplicidad de operaciones y confusión contable.
No distinguir entre vivienda y local: el tipo de inmueble determina el régimen aplicable.
Preguntas frecuentes
Depende del tipo de arrendamiento. Si el alquiler está exento de IVA (por ejemplo, vivienda habitual), los suministros también estarán exentos si se repercuten sin margen ni beneficio. En cambio, si el arrendamiento está sujeto y no exento (como locales comerciales o alquiler turístico), los suministros deben llevar IVA al mismo tipo que el alquiler.
Si se cobra una cantidad fija sin relación con el consumo real o con un recargo adicional, se entiende que el arrendador está prestando un servicio independiente sujeto a IVA al 21 %, aunque el alquiler principal esté exento.
Sí, siempre que el arrendamiento esté sujeto a IVA. En ese caso, puedes incluir los suministros en la misma factura, con un concepto separado. Si el alquiler está exento, n
Cuando el propietario solo repercute el coste exacto de los suministros que ha pagado, sin beneficio ni margen, Hacienda considera que es un reembolso de gasto y, por tanto, sigue el mismo tratamiento fiscal que el alquiler principal.
Conviene conservar las facturas originales de las compañías de suministros, los recibos bancarios de pago, y los recibos emitidos al inquilino que demuestren que el importe repercutido es idéntico al pagado. Esta trazabilidad es esencial en caso de inspección.
Si se repercute IVA por error en un alquiler exento, el arrendador deberá regularizar las cuotas declaradas y el inquilino no podrá deducir ese IVA, ya que la operación estaba exenta. Por eso es fundamental determinar correctamente el régimen fiscal antes de emitir la factura o el recibo.
Cómo Asesoría Castro Urdiales puede ayudarte
En Asesoría Castro Urdiales sabemos que una incorrecta aplicación del IVA en los suministros repercutidos al inquilino puede generar requerimientos de Hacienda, sanciones y regularizaciones costosas, por eso te acompañamos de principio a fin para garantizar que cada operación esté correctamente documentada y declarada. Analizamos tu contrato de arrendamiento, el tipo de inmueble (vivienda, local o uso mixto), la naturaleza de los suministros y el régimen fiscal aplicable, para determinar si deben incluir o no IVA y cómo reflejarlo correctamente en tus facturas o recibos. Preparamos modelos de contrato y cláusulas específicas que delimitan la responsabilidad sobre los consumos, y te ayudamos a emitir la facturación adecuada, tanto en arrendamientos exentos como en aquellos sujetos y no exentos.
Además, realizamos una revisión completa de la trazabilidad contable y documental, verificando que los importes repercutidos coincidan con las facturas originales de suministros y que no exista margen o beneficio oculto que pueda considerarse una prestación de servicios independiente. Si Hacienda formula un requerimiento o inicia una comprobación, preparamos tus alegaciones y justificaciones con pruebas fehacientes para acreditar la correcta aplicación del IVA y evitar ajustes o sanciones. En definitiva, te ayudamos a mantener un cumplimiento fiscal impecable en tus contratos de arrendamiento, garantizando que cada euro repercutido esté respaldado con seguridad jurídica y documentación sólida.
No dudes en ponerte en contacto con nosotros para resolver cualquier duda.
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