¿Qué está pasando en Salamanca (y por qué importa)?
n Salamanca, los Juzgados de lo Contencioso-Administrativo vienen anulando cierres y reabriendo VUT que el Ayuntamiento clausuró tras “releer” el PGOU para equipararlas a uso terciario/hotelero sin modificar el plan. La prensa local cifra una veintena de reaperturas y más de 15 fallos adversos al Consistorio, señalando cambio de criterio arbitrario, retroactividad y vulneración de los actos propios (la Administración conocía y consentía VUT inscritas en el registro autonómico).
Además, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) ha publicado resoluciones en el BOE sobre calificaciones registrales relacionadas con Salamanca. En ellas se subraya que no consta que el plan establezca clara y expresamente la asimilación de VUT a uso terciario y se cuestiona la pretendida eficacia de la “declaración de conformidad” municipal como título habilitante autónomo. Conclusión: sin previsión en el PGOU, no cabe reconducir por ordenanza o informe un uso que el plan no cambia.
Por qué importa fuera de Salamanca. Aunque cada municipio tiene su plan, estas decisiones marcan doctrina práctica: no se puede “recalificar” a golpe de criterio técnico, conformidad o ordenanza si el plan no ha sido modificado. Eso atenta contra legalidad, seguridad jurídica, confianza legítima e irretroactividad.
Los cuatro principios que están pesando en los juzgados
-
Legalidad y jerarquía normativa. El PGOU manda: una ordenanza o un informe no pueden desbordar el planeamiento.
-
Seguridad jurídica y confianza legítima. Si el Ayuntamiento toleró o registró la VUT, luego no puede volverse atrás sin cambiar la norma.
-
Irretroactividad. Las nuevas restricciones urbanísticas no pueden aplicarse hacia atrás para cerrar VUT ya consentidas.
-
Tipicidad habilitante. La “declaración de conformidad” no es por sí sola un título que cambie usos si el plan no lo prevé.
Aterrizando en Cantabria: qué sí exige la norma… y qué no
Desde el 25/07/2025 está en vigor el Decreto 50/2025 de Cantabria, que regula las VUT y exige (para nuevas y existentes) un informe municipal de compatibilidad urbanística en un plazo de adaptación. Ese informe certifica que el uso turístico encaja en el planeamiento municipal (PGOU/NN. UU.).
Puntos clave:
-
El informe no sustituye al PGOU: comprueba, no recalifica. Si el plan permite residencial y no tipifica la VUT como terciario, no puede inventarse una exigencia que cambie el uso sin modificar el plan.
-
Laredo y Santoña. No consta a fecha de hoy una ordenanza local que añada cargas propias más allá de lo autonómico; en la práctica, tramitan el informe de compatibilidad ajustado a plan y decreto.
-
Horizonte municipal. La Consejería ha admitido que la regulación será un reto para los ayuntamientos, ofreciendo apoyo técnico y recordando que el decreto no altera por sí mismo la ordenación urbanística existente.
El caso de Castro Urdiales: dónde está el problema
Castro Urdiales cuenta con una Ordenanza de simplificación de apertura de actividades (2015) y modelos de declaración responsable para actividades económicas. Pero esa DR no convierte una VUT en “terciario” ni autoriza denegar compatibilidades sin base urbanística expresa en el PGOU. La propia ordenanza recuerda que no ampara actividades contra planeamiento: la clave sigue siendo lo que diga el plan.
Si el Ayuntamiento deniega compatibilidades o exige “licencias” o “conformidades” no previstas en el PGOU, el patrón repite el de Salamanca: no basta una ordenanza o informe para recalificar; hay que modificar el plan por sus cauces. La aplicación retroactiva de esas cargas a VUT conocidas/consentidas colisionaría con seguridad jurídica y actos propios.
"2025-2027 será un trienio de cumplimiento de alta precisión: jornada, igualdad, PRL y cotización bajo lupa… con más plantilla y más tecnología inspectora."
¿Puede una ordenanza “superar” al PGOU?
La DGSJFP ha reflejado en resoluciones que, cuando una ordenanza intenta tratar las VUT como uso terciario sin que el PGOU lo recoja, se genera un choque con el plan. En documentos relativos a Salamanca se constata que no existe previsión expresa en el PGOU que asimile la VUT al terciario y que la declaración de conformidad no es título urbanístico suficiente por sí sola. Esto es trasladable: sin cambio formal del plan, no se puede cerrar o denegar por “nueva interpretación”.
Guía práctica si eres titular de VUT en Cantabria
Antes de iniciar trámites:
-
Comprueba el uso de tu finca en el PGOU/NN. UU. y guarda certificación o ficha urbanística.
-
Reúne pruebas de actividad conocida: inscripción autonómica, comunicaciones previas, tasas y actos propios del Ayuntamiento.
Para el Decreto 50/2025:
-
Solicita el informe de compatibilidad; el Ayuntamiento debe ceñirse al plan.
-
Si te piden “conformidades” o “licencias” no previstas, pide fundamento normativo y motivos. Toma nota de fechas para plazos de recurso.
Si te deniegan o te ordenan cerrar:
-
Exige resolución motivada (no basta un e-mail).
-
Presenta recurso (alzada/reposición) con alegaciones: legalidad, jerarquía normativa, actos propios, irretroactividad.
-
Valora la vía contencioso-administrativa y solicitar medidas cautelares si peligra tu actividad. Apoya con prensa local y resoluciones similares (caso Salamanca).
Argumentos que funcionan
-
El PGOU no ha cambiado. Si el plan mantiene el uso residencial y no tipifica VUT como terciario, no puede reconducirse por ordenanza.
-
Actos propios. La Administración conoció/consintió la VUT (registro, IAE, tasas). No puede sorprender con cierres por una reinterpretación.
-
Irretroactividad material. Una nueva ordenanza no puede cerrar VUT previas si el PGOU no lo dispone.
-
Inidoneidad de la “conformidad”. La declaración municipal no es un título habilitante que cambie el uso si el plan no lo prevé.
Laredo y Santoña: ahora mismo, un enfoque más técnico que político
La aplicación del decreto autonómico en Laredo y Santoña se está centrando —según comunicaciones públicas y cobertura informativa— en pedir el informe de compatibilidad y verificar el plan, sin “cargas” discrecionales añadidas. La propia Consejería ha reconocido que regular será un reto y ha ofrecido apoyo a los municipios, subrayando que el decreto no altera la ordenación, que sigue en manos de los planes.
Preguntas frecuentes (FAQs)
No debería. El uso urbanístico se fija en el plan (PGOU/NN.UU.) y solo puede cambiarse por los cauces formales de modificación del planeamiento. Cierres o “conformidades” que pretendan asimilar la VUT a uso terciario sin base expresa en el plan suelen chocar con los principios de legalidad, seguridad jurídica y confianza legítima.
Es un certificado municipal que verifica si la VUT es compatible con el planeamiento vigente de ese suelo/edificio. No crea derechos nuevos ni “recalifica” usos: comprueba. Si el PGOU permite el uso residencial y no tipifica la VUT como terciario, el informe no puede convertirla en tal; debe ceñirse a lo que dice el plan.
Pueden pedirte el informe de compatibilidad si así lo prevé la norma autonómica, con plazo de adaptación. Pero no pueden aplicar retroactivamente restricciones urbanísticas inexistentes cuando iniciaste tu actividad ni reconducir tu uso por mera instrucción u ordenanza si el plan no ha cambiado.
Solicita la resolución motivada y notificada (nada de correos informales). Revisa plazos (reposición o alzada, según proceda) y alega: falta de cobertura en el PGOU, invasión del planeamiento por ordenanza/informe, actos propios (la Administración conocía/consintió la VUT) y vulneración de seguridad jurídica. Si hay daño inminente, valora medidas cautelares ante lo contencioso-administrativo.
Ficha urbanística/PGOU del inmueble, inscripción y número en el registro autonómico, comunicaciones y tasas municipales, alta en IAE/facturación, licencias previas del edificio si las hay, y toda evidencia de conocimiento municipal (inspecciones, escritos, respuestas). Si has pedido compatibilidad, añade solicitud, silencio o denegación y su motivación.
Sí: el marco autonómico es común, pero cada ayuntamiento aplica su procedimiento. En la práctica, algunos se limitan a verificar compatibilidad con el plan sin “extras”; otros están intentando imponer conformidades o licencias no previstas. La regla de fondo no cambia: lo que manda es el PGOU. Si la exigencia municipal desborda el plan, es impugnable.
Cómo Asesoría Castro Urdiales puede ayudarte
En Asesoría Castro Urdiales sabemos que interpretar mal el nuevo marco de VUT —Decreto 50/2025 en Cantabria e informes de compatibilidad urbanística— puede traducirse en cierres, pérdida de ingresos y denegaciones por trámites mal enfocados. Te guiamos para aplicar bien la regla clave: el PGOU manda; el informe comprueba, no recalifica; y no cabe asimilar VUT a uso terciario sin modificar el plan. Verificamos tu ficha urbanística, inscripción autonómica y actos propios municipales, pedimos el informe de compatibilidad dentro de plazo y documentamos que no procede exigir “conformidades” o licencias no previstas. Montamos tu dossier probatorio (IAE, contratos, tasas, comunicaciones) y simulamos escenarios (silencio, denegación, cautelares). Además, monitorizamos ordenanzas locales y cambios autonómicos para anticipar riesgos y recurrir a tiempo si hay arbitrariedad. Objetivo: mantener tu VUT abierta, cumplir lo que toca y recuperar lo máximo con seguridad jurídica y un expediente blindado.
No dudes en ponerte en contacto con nosotros para resolver cualquier duda.
📍 Oficina: C/ Jardines 1, 4ºB, Castro Urdiales
📧 Email: info@asesoriacastrourdiales.com
📞 Teléfono: 644 159 106
