¿Es posible alquilar un local a una empresa siendo particular?
Sí. La ley permite que cualquier propietario de un inmueble pueda arrendarlo a una sociedad o a un autónomo para que desarrolle allí su actividad económica. No es necesario estar dado de alta como autónomo ni constituirse como empresa para hacerlo.
El arrendamiento de inmuebles por parte de particulares se considera un rendimiento del capital inmobiliario, siempre que no se gestione como un negocio organizado (por ejemplo, con varios locales en explotación). Por tanto, puedes alquilar un local a una empresa siendo particular, pero asumiendo las obligaciones fiscales que ello conlleva.
Diferencias entre alquilar una vivienda y alquilar un local a una empresa
Uno de los errores más habituales es confundir el régimen fiscal del alquiler de vivienda con el del alquiler de local.
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Alquiler de vivienda: exento de IVA y sin retención de IRPF por parte del inquilino.
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Alquiler de local: sujeto a IVA al 21% y con retención de IRPF practicada por la empresa arrendataria.
Esto significa que la fiscalidad cambia por completo y el arrendador debe adaptarse a obligaciones adicionales.
IVA en el alquiler de locales
Cuando se trata de alquilar un local a una empresa, el arrendador debe repercutir IVA en la factura.
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El tipo de IVA aplicable es el 21%.
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El propietario debe emitir factura a la empresa inquilina, incluyendo el IVA.
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Cada trimestre, tendrá que ingresar el IVA repercutido a través del Modelo 303.
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A final de año, deberá presentar el Modelo 390 como resumen anual.
Ejemplo práctico
Si alquilas tu local por 1.000 € al mes, la factura debe ser:
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Base imponible: 1.000 €
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IVA (21%): 210 €
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Total factura: 1.210 €
El inquilino te pagará esa cantidad, pero tú tendrás que ingresar los 210 € de IVA en Hacienda.
Retención de IRPF en el alquiler de locales
Además del IVA, la empresa inquilina está obligada a practicar una retención de IRPF sobre la renta del alquiler.
El tipo de retención actual es del 19%.
Esa retención se descuenta de la renta y la empresa la ingresa en Hacienda a nombre del arrendador.
El arrendador deberá declarar estos ingresos como rendimientos del capital inmobiliario en su IRPF, compensando la retención ya practicada.
Siguiendo con el ejemplo:
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Renta mensual: 1.000 €
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Retención (19%): –190 €
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IVA (21%): +210 €
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Total cobrado por el arrendador: 1.020 €
De esta forma, la empresa cumple con su obligación de retener e ingresar el IRPF, y el arrendador lo declarará en su próxima Renta.
Alquilar un local a una empresa puede ser muy rentable, siempre que se gestione con un buen asesoramiento fiscal para evitar sanciones y optimizar impuestos. La clave está en cumplir con las obligaciones tributarias y, al mismo tiempo, aprovechar todas las deducciones disponibles.
Obligaciones fiscales al alquilar un local a una empresa
Cuando un particular decide alquilar un local a una empresa, debe cumplir con varias obligaciones fiscales:
1. Facturación
El arrendador debe emitir facturas correctamente, con los siguientes conceptos:
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Base imponible (importe del alquiler).
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IVA al 21%.
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Retención del 19% de IRPF.
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Datos completos de ambas partes (nombre, NIF, domicilio).
2. Declaraciones de IVA
Cuando un particular decide alquilar un local a una empresa, una de sus principales obligaciones fiscales es la correcta presentación de las declaraciones de IVA. Esto se materializa a través de dos formularios fundamentales: el Modelo 303, de carácter trimestral, y el Modelo 390, de carácter anual.
El Modelo 303 es la declaración periódica de IVA que se presenta cada trimestre. En este documento el arrendador debe reflejar el IVA repercutido en las facturas emitidas al inquilino y restar, en su caso, el IVA soportado en gastos relacionados con el local (por ejemplo, reparaciones, seguros o suministros). El resultado será la cantidad de IVA a ingresar a Hacienda o, si procede, la devolución o compensación para el siguiente trimestre. Los plazos habituales de presentación son: del 1 al 20 de abril, julio y octubre, y del 1 al 30 de enero en el caso del cuarto trimestre.
Por otro lado, el Modelo 390 es un resumen anual del IVA en el que se recogen todas las operaciones declaradas a lo largo del ejercicio mediante los Modelos 303 trimestrales. No supone un nuevo pago, sino una declaración informativa que permite a la Agencia Tributaria comprobar la coherencia de todos los datos presentados durante el año. Su plazo de presentación coincide con el del cuarto trimestre del Modelo 303, es decir, en el mes de enero.
3. Declaración de la Renta
La Declaración de la Renta es otro de los puntos clave al alquilar un local a una empresa. Los ingresos obtenidos deben incluirse dentro del apartado de rendimientos del capital inmobiliario, ya que no se consideran actividad económica salvo que exista una estructura empresarial detrás. Esto significa que en tu declaración anual deberás reflejar la totalidad de las rentas percibidas por el alquiler, aplicando los gastos deducibles que correspondan, como el IBI, el seguro del inmueble o las reparaciones necesarias.
Además, en la Renta también deben figurar las retenciones de IRPF practicadas por la empresa arrendataria. Como hemos visto, cada mes la empresa descuenta un porcentaje de la renta y lo ingresa directamente en Hacienda a tu nombre. Ese importe retenido actúa como pago a cuenta, de manera que al realizar la declaración anual se compensa con el resultado final, reduciendo la cuota a pagar o aumentando la devolución.
4. Modelos informativos
Al alquilar un local a una empresa, el arrendador particular debe tener en cuenta que, si los ingresos con un mismo inquilino superan los 3.005,06 € anuales, está obligado a presentar el Modelo 347.
Este modelo es una declaración informativa que se presenta en febrero y no implica pagar más impuestos, pero sí permite a Hacienda cruzar datos con la empresa arrendataria. No presentarlo puede acarrear sanciones, por lo que es fundamental llevar un control riguroso de las facturas emitidas.
¿Es necesario darse de alta como autónomo?
Una de las dudas más frecuentes es si un particular debe darse de alta como autónomo para alquilar un local a una empresa.
La respuesta es no. El arrendamiento de un local por parte de un particular se considera rendimiento del capital inmobiliario, salvo que el arrendador disponga de varios inmuebles alquilados y una organización empresarial propia para gestionarlos.
Por tanto, salvo casos muy excepcionales, no hay que darse de alta en el RETA (Régimen Especial de Trabajadores Autónomos).
Gastos deducibles al alquilar un local
Uno de los aspectos más interesantes es la posibilidad de deducir gastos relacionados con el inmueble, lo que reduce la carga fiscal en la Declaración de la Renta.
Entre los gastos deducibles más habituales están:
IBI.
Gastos de comunidad.
Seguros del local.
Reparaciones y conservación.
Amortización del inmueble.
Intereses de préstamos hipotecarios vinculados al local.
Honorarios de abogados o asesores relacionados con el contrato.
Todos los gastos deben estar justificados mediante factura o recibo.
Riesgos de no cumplir con las obligaciones fiscales
No emitir facturas correctamente o no declarar los ingresos puede acarrear importantes sanciones por parte de Hacienda. Entre las consecuencias más comunes están:
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Requerimientos de la Agencia Tributaria.
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Multas por presentación fuera de plazo.
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Recargos e intereses de demora.
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Imposibilidad de que la empresa arrendataria deduzca el IVA soportado, lo que puede generar conflictos legales.
Por eso es fundamental llevar al día todas las obligaciones fiscales desde el primer momento.
Preguntas frecuentes sobre alquilar un local a una empresa
¿Qué ocurre si no aplico IVA en la factura?
El alquiler de locales está sujeto a IVA siempre. No aplicarlo supone una infracción fiscal.
¿Qué pasa si el inquilino no practica la retención de IRPF?
La empresa está obligada a hacerlo. Si no lo hace, puede ser sancionada y tú tendrás problemas en tu Renta.
¿Puedo alquilar el local a una persona física sin actividad?
En ese caso, se trataría de un arrendamiento distinto y podría no aplicarse IVA, dependiendo del uso.
¿Puedo deducirme todos los gastos?
Solo los relacionados directamente con el inmueble arrendado y debidamente justificados.
¿Debo declarar estos ingresos si estoy jubilado?
Sí. Los ingresos por alquiler tributan siempre, independientemente de la situación laboral del arrendador.
¿Necesitas ayuda para alquilar un local a una empresa?
Como hemos visto, alquilar un local a una empresa conlleva múltiples obligaciones: facturación, IVA, IRPF, modelos trimestrales y anuales, deducción de gastos… Un error puede salir caro en forma de sanciones o de pagar más impuestos de los necesarios.
Contar con un buen asesoramiento es clave para cumplir con la normativa y, al mismo tiempo, optimizar tu fiscalidad.
En Asesoría Castro Urdiales somos especialistas en la gestión fiscal de arrendamientos entre particulares y empresas. Nuestro equipo se encarga de:
Elaborar las facturas con IVA y retención de IRPF.
Presentar los modelos 303, 390 y 347.
Optimizar tu Declaración de la Renta, aplicando todos los gastos deducibles.
Asesorarte en la redacción y revisión del contrato de alquiler.
Resolver cualquier duda jurídica o fiscal relacionada con el arrendamiento.
De esta manera, podrás alquilar un local a una empresa con total tranquilidad, asegurándote de que cumples con Hacienda y evitando problemas futuros. No dudes en ponerte en contacto con nosotros para resolver cualquier duda.
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